本文核心觀點：
房地產(chǎn)后市場（下稱“房后”）產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的三浪疊加：
一、 當(dāng)我們聊房后時我們在聊些什么
對于這個大市場，傳統(tǒng)玩家主要在裝修和家居建材兩塊：
家居建材
中國的定制家具生產(chǎn)能力已經(jīng)全球領(lǐng)先，軟體家具無論產(chǎn)量還是消費量也都已經(jīng)是世界上最大的市場。龍頭歐派家居、敏華控股也均在2018年攜手跨入百億收入俱樂部；在流通端也有華耐、惠泉等強(qiáng)勢的經(jīng)銷巨頭；而在零售市場，更有紅星美凱龍、居然之家這種大marketplace。 根據(jù)紅星美凱龍招股書公布的數(shù)據(jù)，2017年中國家居建材65%的銷售還是走直接2C的零售渠道。考慮進(jìn)入連鎖賣場動輒2-3倍的加價率，對比日本等以2B渠道為主的行業(yè)生態(tài)，這個數(shù)萬億市場的流通環(huán)節(jié)還有巨大的優(yōu)化空間。
裝修環(huán)節(jié)
相比其他消費品生產(chǎn)制造-流通-履約服務(wù)的成熟鏈條分工，房后領(lǐng)域的裝修環(huán)節(jié)既包含了一部分工廠的生產(chǎn)制造屬性，還承擔(dān)了很多產(chǎn)品的流通和履約服務(wù)職能。在中國完成內(nèi)裝工業(yè)化前的很長一段時間內(nèi)，裝修環(huán)節(jié)無疑會是整個房后市場重要的一環(huán)，考慮到中國目前依然很低的設(shè)計師滲透率，裝修作為買房后經(jīng)歷的第一個環(huán)節(jié)，對于其他家居建材銷售，還有部分流量入口價值。
除了裝修和家居建材兩部分玩家自身的發(fā)展和博弈，房源端的屬性也會很大程度影響裝修和家居建材市場的生態(tài)。一線城市二手房/存量為主的市場和三四線及更下沉城市新房主導(dǎo)的市場就有著很大的差異。而隨著新房市場精裝交付政策的不斷落地，原來占市場主流的毛坯房份額也在不斷被其他類型房源蠶食；房開商、公寓運(yùn)營方、二手房中介等諸多玩家，在經(jīng)過了規(guī)模野蠻增長的階段后，也在借力信息化，把觸手不斷伸向裝修以及家居建材流通，提高單客戶ARPU。
源碼資本在二手房交易領(lǐng)域投資了貝殼找房，在新房交易端投資了居理新房，租房領(lǐng)域還投資了自營長租公寓運(yùn)營商自如和互聯(lián)網(wǎng)租房平臺會找房。我們也一直在關(guān)注房源端的變化趨勢以及對房后市場帶來的變化。
二、 從餐飲行業(yè)看裝修行業(yè)的困局
作為房后鏈條的重要一環(huán)，裝修行業(yè)卻幾乎是整個行業(yè)鏈條上最分散的存在。這種大行業(yè)小公司的特性和餐飲很像：
如果拆分現(xiàn)在裝修行業(yè)玩家的職責(zé)，主要有營銷設(shè)計、項目管理和施工交付三部分職能。在現(xiàn)在裝修行業(yè)的生態(tài)里，工長/工頭身兼項目經(jīng)理、客服、工程管理、甚至銷售等多項職能，無論在不同裝修公司被叫冠以什么稱呼，工長這一角色在很長一段時間內(nèi)，都會是產(chǎn)業(yè)鏈條上不可或缺的一員。而憑借高交付質(zhì)量帶來眾多回頭客的優(yōu)質(zhì)工長和小裝修公司，長期都會是裝修市場的重要玩家。而在另一方面，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的增長，對工長、工人的精細(xì)化管理的反規(guī)模重力也是所有大裝修公司都必須要突破的天花板。
但在標(biāo)準(zhǔn)化家裝、批量精裝和工裝領(lǐng)域，業(yè)務(wù)特性導(dǎo)致公司管理半徑本身就會比傳統(tǒng)家裝公司大，管理問題的反規(guī)模拉力相對較弱，收入的理論天花板也會更高。而隨著BIM等信息化產(chǎn)品的應(yīng)用，裝修行業(yè)的管理半徑也在擴(kuò)大。
在工裝領(lǐng)域，源碼資本也布局了專注辦公室快裝領(lǐng)域的inDeco領(lǐng)筑智造。
三、他山之石——日本房后生態(tài)對中國的啟示
相比歐美這種獨棟建筑為主的住宅類型，同樣高人口密度的日本Apartment占比相對較高，對中國市場的發(fā)展也相對更有借鑒意義：
和中國市場相比，日本市場整體的部品化、裝配化程度更高。而對于不同品類的部品，本身品類工業(yè)化程度就更高，流通和落地服務(wù)在品牌商/渠道主導(dǎo)的體系內(nèi)也已經(jīng)非常高效。部品提供商體系完成了中國裝修公司職能中最重管理的施工交付環(huán)節(jié)。
而在房源端，日本的房地產(chǎn)開發(fā)商和二手房中介經(jīng)過多年發(fā)展后也已經(jīng)很成熟，新房基本都是精裝交付，部分存量住宅翻新也會找地產(chǎn)物業(yè)公司；二手房也都會有二手房中介重新裝修完成后才掛到市場上銷售。除了這部分沒有設(shè)計營銷需求的房源，對于業(yè)主主導(dǎo)的裝修，日本還是世界上室內(nèi)設(shè)計滲透率最高的國家，有專業(yè)公司完成設(shè)計營銷職能。
而對于中國裝修公司僅存的項目管理（PM）職能。由于部品的工業(yè)化程度較高，現(xiàn)場施工很少，項目管理的難度大大降低，基本是由營銷、設(shè)計端玩家“順便”完成的。相比中國業(yè)主自己承擔(dān)部分項目PM角色后“基本都成為裝修專家”的現(xiàn)象，日本業(yè)主只用等工期結(jié)束后拿到“所見即所得”的效果，無疑是更好的體驗。
四、房后產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)路在何方？
相比起發(fā)達(dá)國家房后市場長周期下逐步而緩慢演進(jìn)的過程，中國的房后市場是在短時間內(nèi)有多股力量和變化同時在角力：
房后流量從2C主導(dǎo)往2B主導(dǎo)演變
近年，各類家具建材的經(jīng)銷商尤其是在賣場渠道開店的經(jīng)銷商都在感慨生意難做了。誠然，房地產(chǎn)不景氣是一方面因素，但另一方面，地產(chǎn)商、裝修公司都在建材家居的流量上游建起了一道道的大壩。 隨著精裝房、租賃等趨勢的滲透不斷提高，各類有房源流量的玩家不斷向房后各個品類滲透；裝修等前導(dǎo)環(huán)節(jié)也把觸手逐漸向后續(xù)環(huán)節(jié)的滲透，房后市場掉到2C零售公海的流量也在逐步減少。
“一站式采購”帶來了決策點的減少
和流量供給端的變化在同步發(fā)生的，還有需求側(cè)業(yè)主對一站式購買訴求的不斷增強(qiáng)。行業(yè)主流從傳統(tǒng)的只負(fù)責(zé)施工的清包模式逐步變成的業(yè)主只決策主材的半包模式；而從2014年愛空間在北京開始做整裝套餐至今，5年時間內(nèi)北京裝修市場的全包整裝套餐滲透率已經(jīng)達(dá)到了30%。 傳統(tǒng)的房后領(lǐng)域，設(shè)計、裝修施工、主材、定制、軟裝、家具等環(huán)節(jié)都是不同且相對獨立的決策點，長流程決策中，不同品類都有單獨獲客、售賣的空間，隨著消費者決策點的減少，異業(yè)合作/整裝套餐占比也會逐步增加。近年不同品類的上市公司接連提出全品類的大家居戰(zhàn)略，也是一種變相的“一站式采購”體驗。
在“一站式采購”下，家居建材行業(yè)的營銷價值會變?nèi)酰珒?yōu)質(zhì)供應(yīng)鏈/產(chǎn)能的整合者，尤其可以完成好終端履約交付的渠道，都會有長期價值。
類比餐廳領(lǐng)域的美菜等食材配送商，我們投資的掌上輔材現(xiàn)在已經(jīng)是北京最大的輔材配送商，經(jīng)過一年多的時間，掌上輔材單月采購額和服務(wù)工地數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)超北京任何一家裝修公司。高效的物流等基礎(chǔ)設(shè)施提供商也會在行業(yè)發(fā)展中有一席之地。
裝配式對行業(yè)的全面重塑
中國房后裝修賽道的整體裝配化比例依然較低，現(xiàn)場濕作業(yè)的占比仍居高不下。一方面，整體裝配式內(nèi)裝解決方案的公司在快速發(fā)展；另一方面，類似集成吊頂、定制家具等裝配化發(fā)展較快的部品也在逐步脫離現(xiàn)場作業(yè)進(jìn)行工業(yè)化，比全屋裝配化更早完成部品裝配化。隨著中國內(nèi)裝工業(yè)化的不斷完善，中國的產(chǎn)業(yè)分工也會更向日本現(xiàn)狀靠近。
當(dāng)前房后產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)尚處于很早期的發(fā)展階段，還是一片充滿機(jī)會的藍(lán)海市場。也歡迎對這個大賽道有興趣的創(chuàng)業(yè)者和我們一起探討房后領(lǐng)域的變化和機(jī)會，掘金房后產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)！
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