大蕭條、崩盤、資本寒冬、轉讓、退市、倒閉、裁員、降薪……2018伴隨著各行業的各種喪即將遠去，這一年，對全體家居人來說，也是同樣的煎熬與迷茫。對于即將迎來的2019，究竟是更寒冷更痛苦，還是復蘇有望，眾說不一，但整體上看，唱衰的聲音和擔憂的情緒仍為主流趨勢。對此，或許廣發證券發展研究中心對于2019年上游房地產市場的景氣度預測，會給家居企業帶來稍許信心。

中國經濟有多復雜，中國的房地產就有多復雜。目前看來，地產景氣度在短期內呈下滑狀態，但竣工面積在明年有望改善。然而，雖然地產竣工指標在數據口徑可靠的前提下，是比銷售更合適預測家具銷量的指標，但廣發證券發展研究中心認為，目前地產銷售指標可能更為合理。

第一，房屋銷售在統計口徑上確定性強，而竣工面積受新開工和銷售合同中的交付規定所約束，其中變量較為復雜，在準確預測上難度較大。

第二，竣工面積仍受地產銷售景氣度影響。根據廣發證券發展研究中心地產組觀察，影響竣工面積的要素之一新開工，主要受可開工面積（土地出讓）以及開工意愿（銷售情況和庫存水平）所影響，因此銷售景氣度在一定程度上仍將對竣工面積造成影響。綜合來看，地產銷售仍是較為合理的觀測家具銷售前置指標。

受地產景氣度影響， 2019年二季度家居行業有望回暖

從短期（3個月）來看，2018年9月全國商品房單月銷售面積同比下滑3.6%，首次轉負，根據廣發證券發展研究中心地產組復盤觀察，從以往周期來看，轉負至見底大概需要2-3個季度，因此短期內房地產景氣度預計將持續下行，連帶家具行業景氣度走弱。

從中期（6個月）來看，根據歷史經驗推算，預計2019年二季度地產銷售增速有望見底，屆時對家具板塊悲觀情緒有望實現修復。

從長期 (1年以上)來看，2019年竣工面積受新開工影響，或好于今年。根據以往經驗看，2008年之后，開發商開發體量逐步擴大，出于資金滾動開發的需求，竣工較新開工會出現一定的滯后。第一，從大的增速高點來看，竣工增速高點滯后新開工兩年左右，與銷售合同中的竣工交付周期匹配，一定程度上表明房企的竣工是合同約束下的被動竣工。另外，從新開工和竣工增速的高點位置看，新開工增速高點往往在每年周期的上行末梢，而對應的竣工增速高點往往出現在下一輪周期的復蘇前哨，中間的時滯剛好是一個小周期的下行時長。

據此預測，本輪周期新開工增速高點大概率為2018年Q3。我們發現2017年下半年起新開工面積同比增速持續提升，按照歷史經驗推斷，預計隨著明年二季度后竣工面積有望向好，同時疊加行業景氣度向好刺激地產商推盤，竣工面積向好確定性增強，有望助力家具行業景氣度進一步復蘇。